Zdanění příjmů z pronájmu majetku
Zjednodušeně řečeno, pokud je pronajímaná věc majetkem fyzické osoby (není v jeho obchodním majetku), pak se může jednat o příjmy z nájmu. Ty se daní dle § 9 zákona o daních z příjmů jako:
a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
b) příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu, který se zdaní podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. V určitých případech je možné u příležitostného nájmu movitých věcí využít i osvobození od daně. Na příjmy z nájmu nemovitostí, byť příležitostných, ustanovení o osvobození příležitostného nájmu využít nelze.
Kdo zdaní majetek ve společném jmění manželů?
Společné jmění manželů definuje občanský zákoník v § 709 a následujících ustanoveních. Vše, co náleží manželům, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z majetkových poměrů, je součástí společného jmění manželů. Samozřejmě se jedná o jmění nabyté za trvání manželství. Pokud plynou manželům příjmy ze společného jmění manželů, je třeba je správným způsobem zdanit.
Mohlo by se jednat například o majetek využívaný v podnikání jedním z nich. V zákoně o daních z příjmů v § 7 odst. 9 se píše, že věc ve společném jmění manželů, kterou využívá pro samostatnou výdělečnou činnost jeden z manželů nebo oba, vkládá do obchodního majetku jeden z nich. Pokud by tuto věc i nadále využívali k podnikatelské činnosti oba, je možné výdaje (náklady) související s touto věcí rozdělit v poměru, v jakém ji využívají při své činnosti. V případě prodeje zdaní příjem ten z manželů, který měl tuto věc zahrnutou v obchodním majetku.
Obdobně se v zákoně o daních z příjmůpopisuje i zdanění příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů. Příjmy z nájmu či podnájmu nemovitých a movitých věcí (s výjimkou příležitostného nájmu movité věci zdaňovaného jako ostatní příjem) plynoucí ze společného jmění manželů se zdaní v souladu s ustanovením § 9 odst. 2 zákona o daních z příjmů u jednoho z nich. V jednom zdaňovacím období mohou být příjmy zdaněny manželem, v následujícím období se mohou dle dohody vystřídat a příjmy zdaní ve svém daňovém přiznání manželka. Vždy záleží na dohodě manželů a samozřejmě z hlediska zdanění na nejvýhodnější variantě. Ovšem v daném zdaňovacím období zdaňuje příjmy z nájmu vždy jen jeden z manželů i v případě, kdy jde o příjmy rozdílného charakteru. Nelze, aby v jednom zdaňovacím období příjmy z nájmu bytu zdanil manžel a naopak příjmy z nájmu chaty manželka.
Rozdíl mezi nájmem a podnájmem U nájmu jde o přenechání nemovitosti do užívání třetí osobě (nájemci) přímo vlastníkem nemovitosti. U podnájmu se jedná o totéž s tím rozdílem, že pronajímatelem není vlastník nemovitosti, ale nájemce, který právo nájmu postoupí další třetí osobě (podnájemci).
Roční příjmy z nájmu (tržby), které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly 15 000 korun. Jedná se o poplatníka, který žádné jiné zdanitelné příjmy nemá, např. pronajímající důchodce. Ovšem daňové přiznání se podává vždy, pokud příjmy sice nepřesáhly 15 000 korun, ale byla vykázána daňová ztráta.
Pokud roční příjmy z nájmu u zaměstnance nepřesáhly 6000 korun (opět se jedná o tržby, ne základ daně).
Uplatněné výdaje v praxi:
Uplatnění 30% paušálních výdajů, až do výše 600 000 korun. Nájemce povinně vede evidenci příjmů a pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem. V případě paušálních výdajů už nelze uplatňovat žádné výdaje, ani paušální výdaje na dopravu či platby do fondu oprav.
Uplatnění skutečných výdajů je náročnější, ale v některých případech může být pro poplatníka výhodnější. Je třeba vést veškeré záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci odpisů, evidenci o tvorbě a použití rezerv, evidenci pohledávek a závazků, případně i mzdovou evidenci. Je rovněž možné využít paušál na dopravu (jestliže není auto využíváno současně pro samostatnou výdělečnou činnost). Příspěvky do fondu oprav zasílané na účet společenství vlastníků jsou daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady (pokud není vedeno účetnictví). Avšak pouze v případě, že jsou tyto příspěvky použity na provozní výdaje. Kdyby se jednalo o technické zhodnocení, lze od základu daně odečíst pouze podíl nájemce.
Uplatnění skutečných výdajů
Jestliže pronajímatel zvolí variantu skutečných výdajů, tj. výdajů, které byly skutečně vynaloženy (je schopen je finančnímu úřadu v případě kontroly prokázat), pak se může jednat o poplatky realitní kanceláři, odpisy nemovitostí, úroky z hypotéky na pořízení nemovitosti, náklady na vybavení, jako je například nábytek, náklady na opravu a údržbu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí a další. Oprávněnost nákladů se prokazuje zpětně až 3 roky a 8 let při vykázání daňové ztráty.