Nákup a pronájem ve Španělsku: Komplexní průvodce pro investory do nemovitostí

"Pokud uvažujete o tom, že se stanete investorem do nemovitostí ve Španělsku, první rozhodnutí, které musíte udělat, je, jaký typ pronájmu chcete zapojit - dlouhodobých pronájmů nebo krátkodobých prázdninových pronájmů.

Obě možnosti mohou být lukrativní, ale k úspěchu na trhu s nemovitostmi vyžadují různé strategie.

**Dlouhodobé pronájmy**:

Dlouhodobé pronájmy si nyní pronajímá jen asi čtvrtina domácností, i když vzhledem k velmi omezenému nájemnému ve veřejném sektoru ve srovnání s jinými zeměmi EU jsou téměř všechny pronajímány od pronajímatelů soukromého sektoru.

Tyto nemovitosti se nacházejí převážně ve větších městech, kam mladí lidé míří za prací. Ačkoli se mnoho investorů dívá pouze na Barcelonu a Madrid, existují i další města, jako je Valencia nebo Toledo, kde jsou k dispozici lepší výnosy. Délka běžného pronájmu je obvykle pět let.

Pronajímané byty jsou obvykle menší - jakmile rodiny naspoří dost peněz, mají tendenci koupit vlastní nemovitost.

**Krátkodobé pronájmy**:

Krátkodobé pronájmy se mohou pohybovat od týdne až po celé léto a mohou také zahrnovat denní sazby AirBNB. Uvědomte si však, že krátkodobý pronájem je silně regulován, částečně kvůli tlaku ze strany hotelového sektoru. Pokud však dodržíte předpisy, může to poskytnout vynikající výnosy.

Jak být dobrým pronajímatelem pro své nájemníky:

Většina investorů, zejména ti, kteří nejsou rezidenty, využívá k péči o nemovitost agenturu. Dlouhodobé pronájmy jsou obecně účtovány jako měsíční nájemné, které slouží k nalezení nájemce nebo obnovení nájmu, plus 10% -15% měsíčního nájmu na správních poplatcích. U krátkodobých pronájmů mohou poplatky vzrůst na 15–20 % a je nutné zahrnout 21% daň z přidané hodnoty (DPH), pokud jsou poskytovány služby, jako jsou ložní prádlo a úklid.

Sami si nemůžete spravovat nemovitost, pokud nejste rezidentem nebo nemáte důvěryhodný místní tým (například uklízečku a generálního dodavatele, kterého můžete zavolat na opravy). Další možností je nákup v resortu, který zajistí správu. Pokud chcete bezproblémovou investici, která poběží sama, může to být dobrá cesta - ale před nákupem se ujistěte, že jste si prověřili pověst vedení resortu.

Být dobrým dlouhodobým pronajímatelem znamená především znát svá práva a povinnosti. Zákon například neumožňuje požadovat více než dvouměsíční kauci (pokud není doba pronájmu delší než 5 let) nebo odmítnout nájemníky, kteří chtějí prodloužit dobu pronájmu na pět let.

Na druhou stranu byly zrevidovány zákony, které chránily nájemníky před vystěhováním, a zjednodušený proces umožňuje vystěhovat neplatiče nebo destruktivní nájemníky do šesti měsíců. Existuje však přísný postup, který je třeba dodržovat.

Může být lákavé udělat rezidenční pronájem, ale pokud to uděláte a budete to prezentovat jako turistický pronájem, abyste se pokusili obejít a omezit práva nájemníků, tak to nebude fungovat. Pokud je nemovitost jejich hlavním bydlištěm, soudy to vždy budou považovat za dlouhodobý pronájem, ať už nájemce podepíše jakoukoli smlouvu.

Budete také muset dodržovat některé základní předpisy – každých 5 let si nechat udělat revizi plynu a před inzerováním pronájmu energetický průkaz.

Průměrný hrubý výnos se pohybuje kolem 6,6 %, ale v některých oblastech může být výrazně vyšší (vypočítá se tak, že se roční nájemné vydělí cenou nemovitosti a výsledek se vynásobí 100):

-Torrevieja 8-10%

- Toledo má nejvyšší výnos 8,4 %

- Lérida, Segovia, Valencie a Guadalajara jsou podle Brainsre také vysoce ziskové

- v Madridu nebo Barceloně získáte jen asi 4,5 %

- Palma, San Sebastian a Corunna mají nízké výnosy

**Krátkodobé pronájmy**:

Na rozdíl od dlouhodobých pronájmů zaměřených na byty jsou krátkodobé pronájmy zaměřeny na větší nemovitosti – vily tvoří téměř polovinu trhu, byty představují zhruba další třetinu. Městské a vesnické domy jsou výrazně v menšině; nejoblíbenější možnosti jsou ty, které uspokojují větší rodinné skupiny nebo skupiny přátel podle zprávy za rok 2020 od Spain-Holiday.com.

Specifické oblasti mají svá vlastní pravidla o tom, co je povoleno a které oblasti si můžete pronajmout. Například krátkodobý pronájem bytů uprostřed Madridu je nyní téměř nemožný. Na druhou stranu Andalusie podporuje venkovskou turistiku, takže je pravděpodobnější, že udělí povolení Casa Rural nebo Vivienda Turistica, zejména ve vnitrozemí.

Standardy nemovitostí pro turisty se neustále zvyšují. Velkoplošná televize a Wi-Fi připojení jsou do značné míry vyžadovány (a opět platí, že některé oblasti, jako jsou Baleárské ostrovy, mají velmi specifická pravidla pro to, co musí být poskytnuto), ale musíte také myslet na standard vybavení kuchyně, koupelny (standardní bílý porcelán už nepřesvědčí) a dekor. Pokud jsou například ručníky zastaralé nebo slabé, je čas na nové - 100% bavlna a ve správných barvách, aby ladily s vaším dekorem. Toto je obvykle vhodné pro mezinárodní turisty, protože místní cestovatelé raději ušetří peníze a vyberou si levnější nabídky.

Vily s bazénem se pronajímají snáze.

Mnoho majitelů vil a apartmánů sdílí svůj "malý průvodce" - nejlepšími místními restauracemi, bary, zmrzlinárnami, atrakcemi mimo turistické trasy a dalšími tipy - a někteří dokonce nabízejí slevy pro své hosty. Tento typ pozornosti k detailu získává skvělé recenze a opakované zákazníky.

Zákon vyžaduje, abyste měli knihu stížností. Pokud však nechcete, aby situace došla tak daleko, ujistěte se, že od hostů získáte zpětnou vazbu o tom, co byste mohli udělat lépe - včetně malé karty s žádostí o "cokoli, co jste možná přehlédli nebo co by zlepšilo jejich pobyt". Tyto správné konstruktivní komentáře vám pomohou vylepšit vaši nabídku.

Aby vaše nemovitost vynikla, můžete zvážit, že se nepřipojíte ke velkým portálům, jako je AirBNB, ale využijete specializované pronájem stránek, jako jsou Rusticae (boutique hotely a penziony) nebo Ruralidays (specializující se na Andalusii).

Nesnažte se přenášet styl své domovské země a replikovat skandinávský interiér nebo pařížský byt. Většina návštěvníků hledá opravdový španělský zážitek, takže pečlivě zvažte, jak zdůraznit místní atmosféru nemovitosti, ať už jde o andaluské bílé barvy a maurský dekor, nebo moderní přístup v Gaudího Barceloně. Nepřehánějte to a držte to lehce, a budete mít nemovitost, která se dobře pronajímá.

Vila provozovaná jako skutečný pronájem může vydělat až 40-60 000 EUR čistého příjmu ročně. To jsou vážné peníze.

Nezapomeňte však, že z toho budete muset zaplatit daň. Pokud jste rezidentem Španělska (nebo jiného členského státu EU), můžete si odečíst náklady na údržbu, odpisy, úroky z hypotéky, daně, pojištění a další provozní náklady. (A u dlouhodobých pronájmů, pokud je nemovitostí hlavním bydlištěm vašeho nájemce, platíte daň pouze z 60 % svého čistého zisku.) Budete platit daň ve výši vaší mezní sazby v závislosti na vašem dalším příjmu.

Pokud nejste rezidentem, zaplatíte 19 % svého čisté

ho příjmu z pronájmu (rezidenti EU) nebo 24 % hrubého příjmu z pronájmu (pokud nejste rezidentem EU). To znamená, že pokud nemáte bydliště v EU, nemůžete si odečíst žádné ze svých nákladů. Musíte to vzít v úvahu před sestavením rozpočtu, protože to může výrazně snížit vaše výnosy. (Počítá se podle pobytu, ne občanství.)"