Proces koupě nemovitosti Španělsko

Příprava na finální podpis kupní smlouvy u notáře

Kupní proces ve Španělsku probíhá za účasti notáře a právních zástupců /gestorů strany kupující a strany prodávající.

Délka trvání celého procesu se obvykle pohybuje kolem 2 měsíců, během této doby jsou zapotřebí obvykle 3 návštěvy strany kupující ve Španělsku.

Kupující za sebe může pověřit zástupce na základě plné moci. Nemusí tedy přijíždět na každý úkon zvlášt.

Kupní proces probíhá obvykle ve třech fázích:

· rezervační smlouva (contrato de arras) - tento krok není nezbytně nutný v kupním procesu, nicméně zaručuje kupujícímu výhradní právo na vybranou nemovitost (zhruba 2-3 měsíce), která je na základě této smlouvy stažena z trhu,-

· vyřízení NIE, založení bankovní účtu v zemi ( IBAN španělský), kontrola dokumentů, návštěva tzv. SUMA úřadu pro registraci o platbě dani u nemovitosti, certifikát o energetické náročnosti, kontrola plateb u dodavatelů, komunikace s RK ( ta dodá adresu nemovitosti a dokumenty získané od prodávajícího), komunikace s úřady, katastrem, bankou, cesty a e-maily, výpočet daně ze zákona 10%, sestavení tz. Quotation což je předběžná kalkulace, jakou částku k dokončení celého procesu koupě musí mít nový majitel na svém novém španělském účtu, výběr šeků v bance.

Vše zajišťuje gestor, jeho funkce je mnohdy opomíjená, ale velmi důležitá, neboť většina úřadů nekomunikuje v jiném jazyce než ve španělském, a také je důležitá jeho znalost procesu a letité zkušenosti. RK zprostředkovává bydlení snů, vyhledává a zajištuje nemovitosti, avšak nemá kompetenci k dalším úkonům vzhledem k respektování a zachování mlčenlivosti ( např. stav bankovního účtu náhled do daní apod.)

· vlastní kupní smlouva (escritura de compraventa) - která se podepisuje za přítomnosti notáře, který ručí svým podpisem a kulatým razítkem.

Podpisem kupní smlouvy se nemovitost stává majetkem výhradně kupujícího. Registrace nového majitele na katastrální úřadu trvá zhruba 4 až 6 měsíců (může být i déle), do té doby slouží jako potvrzení o vlastnictví právě tato kupní smlouva. Poplatky spojené s koupí

nemovitosti se platí přímo u notáře (avšak výjimečně, notář si účtuje za tento úkon peníze navíc), zpravidla prostřednictvím gestora na základě plné moci, který částky buď přímo vybere nebo posílá ze svého účtu (úschova peněz, nejčastěji šekem, případně v hotovosti). Není třeba se ničeho obávat a nevkládat důvěru, gestor je registrovaný u notáře, má zde uvedeny veškeré své osobní a pracovní údaje v registru notáře.

Den „D“ podpis kupní smlouvy u notáře

Tento den je nejdůležitějším krokem, je objednaná schůzka u notáře, vždy předem a na základě dohody obou stran, kdy se mohou dostavit. V tento den se u kulatého stolu setkávají prodávající, kupující, zástupci RK, a gestoři/ poradci/právníci. Je to velmi oficiální a korektní okamžik, který je vždy ze zákona nutné provádět u notáře, jakožto u nejvyššího úřadu v zemi. Notář je státním orgánem, který za vše ručí svým podpisem a razítky, za správnost dokumentů a smluv, připravenými gestory.

Pokud má klient uzavřenou plnou moc, může pověřená osoba, čímž je gestor, provést převod financí a podepsat kupní smlouvu v zastoupení za kupujícího.

V tento den gestor dodává mnoho důležitých dokumentů, o kterých častokrát kupující ani netuší, protože jsou to ve Španělsku složité kroky, ke kterým se běžný člověk dostává složitě. Je třeba znalosti místního jazyka, protože Španělsko je velmi specifická země, která má svoje pravidla a mnoho autorit uznávají jenom místní španělsky hovořící kolegy.

Gestor dodá např.:

Certifkát energetické náročnosti nemovitosti, dokumenty z daňového úřadu, certifikát o tzv. užívání nemovitosti, klientovo NIE, také zajistí ráno nebo den předem šeky či převod financí a v den přepisu nemovitosti spouští platby na účet prodávajícího. V podstatě v tento den u stolu se za podpis spustí platba na účet. U všeho sedí notář, který vše znovu kontroluje, od rána asistentky znovu projíždí hloubkový katastr někdy až po tři poslední majitele, zda-li nebylo v minulosti např. nezaplaceno za vodu, nebo urbanizační poplatky až do třetího bývalého majitele. Kontrolují se smlouvy, převody peněz a doklady o převodu, původ peněz a jiné.

Celý tento proces trvá většinou celé dopoledne a gestor funguje jako kontrola a odpovědný zástupce za stranu prodávajícího či kupujícího.

V tento den převezme:

Klíče od apartmánu/ domu

Kupní smlouvu + dokumentaci

Celou dokumentaci (floor plan, fotografie, dokumenty k platbě za vodu a elektřinu, co platil bývalý majitel, faktury za platby za komunitní poplatky a jiné)

Tzv. kupní smlouvu pošle novému majitel scanem a originál putuje na kastastrální úřad se zbytkem dokumentů, které si katastr vyžádá! Tam tyto dokumenty dostanou pořadník, který určuje příslušná státní úřednice a nelze ovlivnit, jak dlouho potrvá zápis na nového majitele. Je to státní orgán.

Jakmile je zápis hotov, katastrální úřad uvědomí gestora e-mailem a ten vyzvedne nový zápis osobně a dodá klientovi – novému majiteli, kterého zastupuje.

Nový majitel již může jít užívat svou nemovitost i bez zápisu do katastru, jak je již zmíněno výše, dle zákona je majitelem na základě kupní smlouvy a ne zápisu do katastru, to je ve Španělsku nepovinným krokem.

Gestor zhruba do 14 dní po převodu nemovitosti na nového majitele převede vodu u spol. Agamed a elektřinu u spol. Iberdrola. Smlouva a faktury již přijdou novému majiteli elektronicky e-mailem!

Pokud majitel neobdrží smlouvy (např. úřednice udělá chybu v emailu, na který smlouvu posílá, nebo se e-mail někde zatoulá), je třeba aby již nový majitel začal komunikovat s dodavateli energií sám (bude to nezbytné začít komunikovat do budoucnosti a po mnoho dalších let), a to buď e-mailem nebo osobně v kiosku či příslušné kanceláři dodavatele. Prokazuje se adresou nemovitosti a svými NIE popř. pasem. Kontakty jsou k nalezení na webových stránkách spol. Iberdrola a Agamed.

Gestor také zaplatí za nového majitele zákonnou daň z nemovitosti ve výši 10% a to převodem ze své úschovy peněž či z bankovního účtu klienta, záleží na způsobu, jaký způsob úřady preferují a jak se dohodnou.

Předání dokumentů k nemovitosti

Jakmile nový majitel přijede do Španělska, dva či tři dny předem kontaktuje svého gestora, se kterým si dohodne schůzku v jeho kanceláři. Tam obdrží:

Originál NIE, kopie a informace, kdy např. byla zaplacena daň urbanizaci minulým majitelem a kdy je třeba zaplatit další na nové období, a jiné informace, jako je např. kontakt na prezidenta urbanizace a e-mail. Také obdrží informaci, že originál kupní smlouvy a ostatní byli podány na katastrální úřad viz zmínka výše.

Dále obdrží od gestora klíče a případný čip k bazénu.

V tento den se mohou setkat i s pracovníky RK, kteří novému majiteli pogratulují k nově nabyté nemovitosti, a popř. vše vysvětlí v rodném jazyce klienta, či v angličtině.